永华证券 27省份披露去年卖地收入，今年多地预计止跌回稳

受房地产市场持续低迷影响，2025年全国地方政府国有土地使用权出让收入（下称“土地出让收入”）整体出现下滑，但各省份之间仍存在差异。

粤开证券4月7日发布的研报显示，根据对各地财政部门公开数据梳理，全国31个省份中，除山西、内蒙古、辽宁、西藏外，27个省份披露了2025年土地出让收入。其中，云南、甘肃、宁夏、新疆、黑龙江等五地去年土地出让收入实现增长，其余22个省份出现下滑。

粤开证券首席经济学家罗志恒表示，去年云南、甘肃、宁夏土地出让收入增速领跑全国，主要缘于省会城市大力盘活存量土地，从存量资源中挖掘增量。总体来看，2025年土地市场呈现“总量收缩、结构改善”的格局。商品房市场低迷持续冲击土地市场，叠加房地产企业现金流偏紧、企业拿地意愿不高，直接影响了地方政府的土地出让收入。他预计，2026年土地出让收入虽然仍将延续下滑态势，但降幅有望收窄。

“好房子”建设助力

根据财政部数据，2025年地方政府土地出让收入为4.15万亿元，同比下降14.7%。这是该收入自2022年以来连续四年出现两位数降幅。与2021年地方土地出让收入峰值（8.7万亿元）相比，2025年地方土地出让收入减少了约4.6万亿元，降幅达到52.3%。

罗志恒表示，在房地产需求承压的背景下，去年地方政府主动盘活存量土地、优化土地供应结构，推动土地市场“缩量提质”转型。比如广东、浙江、四川等经济大省土地出让收入在经历深度调整后降幅收窄。各省份聚焦“存量挖潜”，通过大量发行土地储备新增专项债，收回收购闲置土地后进行重新规划和出让，提升土地资源价值。

粤开证券上述研报梳理的数据显示，2025年上述22个土地出让收入同比下降的省份中，有12个省份同比降幅收窄。比如广东、浙江、四川土地出让收入同比分别下降11.0%、7.9%、1.1%，降幅分别较2024年收窄17.9个、19.1个、18.4个百分点。

罗志恒表示，去年部分一二线城市支持“好房子”建设，增加低容积率的优质住宅用地供应，高溢价地块成交增多，提高了企业拿地意愿，增加了土地出让收入。比如去年深圳成交住宅用地溢价较高，叠加产业用地供应大幅增加，全市土地出让收入同比高增52%。成都、杭州、青岛等地通过增加核心城区宅地供应、放宽容积率限制，推动土地出让收入增长。

他表示，去年一些省会城市大力盘活存量土地，带动土地出让收入增长。比如昆明市加快批而未供和闲置土地盘活利用，增加基础设施和公共服务用地供应，全市土地出让收入增长61.6%，其中划拨土地收入同比高增78.8%，占到全市土地出让收入近一半。兰州市用好土储专项债资金，盘活闲置土地资源，推动土地市场持续回暖，全市土地出让收入同比增长19.5%，带动甘肃土地出让收入增速由负转正。

今年分化加剧

房地产市场深度调整持续冲击地方财政。罗志恒告诉第一财经，房地产市场深度调整直接导致地方土地出让收入持续下滑，这减少了地方可用财力，加大地方偿债压力。预计2026年土地出让收入延续下滑态势，但降幅有望收窄。

这从今年中央与地方预算报告和一些地方预算报告中也能得到印证。

根据今年3月国务院提交的《关于2025年中央和地方预算执行情况与2026年中央和地方预算草案的报告》，2026年全国地方政府性基金预算本级收入预计为5.26万亿元，与上年基本持平。

由于地方土地出让收入占地方政府性基金预算本级收入比重近八成，今年国务院预计全国政府性基金预算本级收入与上年持平，侧面也反映了官方预期今年土地出让收入止跌。

今年各个省份对土地出让收入预计增速差异较大，部分省份预计能够实现增长，也有地方预计继续下滑。

根据各地财政部门披露的当地预算报告，广东预计2026年当地土地出让收入为2536.6亿元，增长5%。河南预计2026年当地政府性基金预算收入为2484.6亿元，增长57%。河北预计2026年当地政府性基金预算收入为2249.7亿元，增长约22%。2026年江西政府性基金预算收入预计为1624.5亿元，增长2%。

当然也有一些省份预计这一收入出现下滑。比如浙江省预算报告显示，2026年全省政府性基金预算收入预期为4918.42亿元，下降16.2%。

从今年前两个月数据来看，土地市场依然承压。

财政部数据显示，今年前两个月，地方政府土地出让收入为3547亿元，同比下降25.2%。这一降幅较去年同期增速（-15.9%）有所扩大，也大于去年全年这一收入降幅（-14.7%）。

不过由于房企签订土地出让合同价款到实际资金缴入国库普遍需要一段时间，因此土地出让收入数据存在一定滞后性，上述前两个月土地出让收入更多地反映的仍是去年下半年土地成交情形，因此仍需观察后续土地出让收入变化。

显然，今年土地出让收入形势将与后续房地产市场走势紧密相连。而今年以来从中央到地方继续推出稳楼市系列政策。

比如，今年1月财政部等发文将2025年底到期的支持居民换购住房有关个人所得税政策再延续两年至2027年底。央行等将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。

今年以来部分地方也通过降低购房门槛、优化公积金政策、加大税费优惠、财政补贴等形势，激活需求，并优化住房供给结构等，来稳定当地楼市。

罗志恒建议，今年加大对地方政府的财政支持力度，从根源上调控土地供给。针对地方政府因房地产形势下行而急剧减少的土地出让收入，建议中央财政通过增加转移支付或进一步提高地方政府债务额度的方式予以弥补。这将赋予地方政府更大的财政空间，从根本上控制和减少非必要的土地供给，并有力推进对存量闲置土地的回购工作，从而扭转市场供需失衡的局面。

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